做房地產(chǎn)銷售怎么轉(zhuǎn)營銷策劃
房地產(chǎn)營銷策劃方案是地產(chǎn)開發(fā)商為達成銷售目標，根據(jù)企業(yè)自身條件、產(chǎn)品特點以及潛在客戶人群特征制定的一系列營銷計劃方案。下面是小編帶來的有關(guān)做房地產(chǎn)銷售怎么轉(zhuǎn)營銷策劃，希望大家喜歡。
做房地產(chǎn)銷售怎么轉(zhuǎn)營銷策劃1
一、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對樓盤進行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。
(1)物業(yè)的定位;
(2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;
(3)目標市場的分析;
(4)目標顧客的特征、購買行為的分析;
二、市場的調(diào)研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預測。
在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;
(2)主要競爭對手的界定與SWOT的分析;
(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;
(4)與未來競爭情況的分析和評估。
三、企劃的定位
定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。
尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
四、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
針對項目情況，確立幾個與之對應(yīng)的創(chuàng)意構(gòu)思，再從中選擇最適合的構(gòu)思，圍繞構(gòu)思并配合時間節(jié)點展開推廣策略的安排。
五、傳播與媒介策略的分析
有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
1.不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標;
2.不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;
3.不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;
4.不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;
5.不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;
6.不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析;
7.戶外或其他媒體的分析;
8.不同的媒體組合形式的分析。
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1.年度銷售戰(zhàn)略規(guī)劃：規(guī)劃及研討年業(yè)績及年度銷售額總成和差距，及時總結(jié)業(yè)績差距并采取一系列強有力措施加以改善完成。
2.營銷組織管理咨詢：對區(qū)域的銷售模式改進最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及最便利的消費。
3.計劃與預算管理咨詢：廣告、宣傳、新項目開發(fā)、設(shè)計、包裝、銷售人員、做合理化的成本控制意識及管理機制。
4.營銷業(yè)務(wù)流程管理：項目開發(fā)、成本預算、設(shè)計包裝、服務(wù)出臺、利潤及銷售預算。
5.銷售管理：銷售團隊運作機制、銷售人員管理、專業(yè)化銷售技術(shù)、銷售管理工具、銷售監(jiān)控管理、銷售督導管理、促銷管理。
6. 渠道管理：渠道規(guī)劃、渠道開發(fā)方案、渠道沖突解決方案、渠道管理工具、渠道推廣。
7. 終端管理：終端生動化、終端客情關(guān)系、終端銷售管理規(guī)范、終端管理流程設(shè)計、終端信息管理制度。
8.目標：建立完善營銷體系;貫通渠道，活化組織;強化、固化、提升銷售能力
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一、前景
介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場現(xiàn)狀
二、營銷策劃的目的
分析產(chǎn)品目前所處的營銷階段，提出營銷策劃的目的，是：
?為了實現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場的銷售目標? ?為了向市場推出新產(chǎn)品? ?為了提高品牌知名度和市場份額? ?為了適應(yīng)環(huán)境新變化，重新制定營銷方案? ?為了解決企業(yè)營銷面臨的某個具體困難? ……
三、市場環(huán)境分析
環(huán)境分析 swot分析 ：?營銷現(xiàn)狀與目標差距? ?優(yōu)勢? ?劣勢? ?機會? ?威脅? ?……STP分析 ：?市場細分 ? ?目標市場選擇 ? ?市場定位
企業(yè)原來市場觀點的分析與評價
重新進行目標市場策略決策的必要性
四、競爭對手分析
1 主要的競爭對手2 競爭對手的基本情況3 競爭對手的優(yōu)勢與劣勢4 競爭對手的策略
五、營銷策略
?產(chǎn)品 /定價(策略)? ??渠道(策略)? ??促銷(策略)? ??其它配套策略 ??具體行動方案(人物、時間、地點、事件)
六、費用預算
?調(diào)研、策劃費 ? ?廣告費 ? ?人員促銷費 ? ?公關(guān)活動費 ? ?營業(yè)推廣費 ?
七、應(yīng)急預案
?各種危機處理預案 ?/?謠言、安全、政策突然變化、嚴重質(zhì)量事故…… ?/?顧客投訴 ?/?貨物供應(yīng)不足或不準時 ?/?發(fā)現(xiàn)假貨 ?/?有關(guān)方面發(fā)難 ?……?怎樣應(yīng)對?
八、營銷管理方案
營銷計劃的執(zhí)行、控制和管理等的措施。
九、效果預測
附：市場調(diào)查問卷
市場調(diào)查結(jié)果分析
資料來源表
做房地產(chǎn)銷售怎么轉(zhuǎn)營銷策劃4
對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進行精雕細鑿，力爭完美。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。主要賣點：對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1) 地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。廣告訴求點：1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10) 闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。第三階段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務(wù)重點是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平?？傮w上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。廣告表現(xiàn)：在樓盤預售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周，更新圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。(具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細節(jié)，另視情策劃)。預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。首期廣告內(nèi)容及時間安排內(nèi)部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：①樓盤效果圖。②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計制作。④工地圍板的設(shè)計、繪制。⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計制作。⑥展銷場地道路指導牌的制作。⑦展板(兩套，每套12張)的設(shè)計、制作和擺放。⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。⑨報紙廣告首5期的設(shè)計、完稿及定版。⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。
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