在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的樓盤(pán)營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位，下面是小編為大家整理的精彩文案策劃內(nèi)容，希望大家能夠喜歡。

房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷策劃1

一、活動(dòng)主題：

1浪漫七夕，相邀美麗

2浪漫滿屋，幸福七夕

二、活動(dòng)背景

每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國(guó)漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因?yàn)榇巳栈顒?dòng)的主要參與者是少女，而節(jié)日活動(dòng)的內(nèi)容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日中浪漫色彩的一個(gè)節(jié)日，也是過(guò)去姑娘們最為重視的日子。

人們傳說(shuō)在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會(huì)，或在瓜果架下可偷聽(tīng)到兩人在天上相會(huì)時(shí)的。脈脈情話。女孩們?cè)谶@個(gè)充滿浪漫氣息的晚上，對(duì)著天空的朗朗明月，擺上時(shí)令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛(ài)情婚姻的姻緣巧配。

三、活動(dòng)目的

1營(yíng)造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對(duì)企業(yè)的認(rèn)同。

2真誠(chéng)回饋客戶，同時(shí)挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠(chéng)度。

3提升__地產(chǎn)的知名度，營(yíng)造良好的企業(yè)形象。

4與東莞美容機(jī)構(gòu)合作，讓新老客戶享受浪漫的同時(shí)，體驗(yàn)健康美麗。

四、活動(dòng)亮點(diǎn)

1七夕佳節(jié)，節(jié)日購(gòu)房大優(yōu)惠。

2搭建鮮花拱門(mén)，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來(lái)參與活動(dòng)的新老顧客感受“鵲橋幽會(huì)”的浪漫氛圍。

3與東莞美容機(jī)構(gòu)-伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)合作，為到場(chǎng)的講授美麗健康的秘訣。

4活動(dòng)簽到時(shí)，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)提供的美容體驗(yàn)券一張。

5現(xiàn)場(chǎng)好禮送不停，凡參與活動(dòng)的每對(duì)情侶、夫妻，將獲得一張抽獎(jiǎng)券，有機(jī)會(huì)抽取大獎(jiǎng)。

6現(xiàn)場(chǎng)精彩互動(dòng)小游戲，為現(xiàn)場(chǎng)情侶、夫妻提供一次愛(ài)的體驗(yàn)，見(jiàn)證愛(ài)的默契。

7小提琴暖場(chǎng)，營(yíng)造溫馨浪漫氛圍。

五、活動(dòng)要素

活動(dòng)時(shí)間：20__年8月23日

活動(dòng)地點(diǎn)：__地產(chǎn)售樓部

邀約人數(shù)：100人左右

邀約對(duì)象：(情侶、夫妻)老客戶、潛在客戶、伊麗莎白VIP客戶等

活動(dòng)形式：健康美麗養(yǎng)生座談會(huì)+現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)+節(jié)日優(yōu)惠促銷

六、活動(dòng)流程分解

簽到：

1、來(lái)賓簽到，贈(zèng)送鮮花，領(lǐng)取資料2、走鵲橋，合影留念

亮點(diǎn)1：走鵲橋，營(yíng)造溫咖啡馨浪漫的氛圍

亮點(diǎn)2：小提琴暖場(chǎng)，用音樂(lè)渲染氣氛，增添節(jié)日元素茶水點(diǎn)心供應(yīng)

2、水吧提供足夠數(shù)額的茶水點(diǎn)心，包括奶茶、咖啡、蒸餾水、汽水、曲奇餅等

主持人開(kāi)場(chǎng)白：

1、提前五分鐘、二分鐘提醒戶外的客人入場(chǎng)2、講解活動(dòng)，包括活動(dòng)主題、內(nèi)容等小提琴表演

2、小提琴表演，拉奏優(yōu)美、溫馨、扣人心弦的曲子，渲染氛圍第一輪抽獎(jiǎng)

3、抽取三等獎(jiǎng)，調(diào)動(dòng)客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ)健康美麗座談會(huì)

4、有伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)講師主講，跟到場(chǎng)的來(lái)賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣

互動(dòng)游戲：

1、心有靈犀大比拼互動(dòng)游戲

2、肢體模仿秀

抽獎(jiǎng)：

1、分一、二、三等獎(jiǎng)，各項(xiàng)獎(jiǎng)品待定

2、第一輪抽出三等獎(jiǎng)，最后一輪抽獎(jiǎng)同時(shí)抽取一等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)

七、活動(dòng)預(yù)算

八、活動(dòng)評(píng)估

房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷策劃2

一、活動(dòng)背景

“五一黃金周”歷來(lái)是各商家的一個(gè)重要銷售時(shí)節(jié)，特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性較大的家電產(chǎn)品，同時(shí)也是樓市的一個(gè)旺點(diǎn)。為把握五一銷售時(shí)機(jī)，建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實(shí)力較強(qiáng)的家電經(jīng)銷商共同開(kāi)展五一促銷活動(dòng)。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時(shí)尚資源，以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號(hào)召力、較強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)煸動(dòng)力促進(jìn)雙方產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知度、促進(jìn)雙方產(chǎn)品的銷售。

同時(shí)活動(dòng)較之于平面廣告更能夠加強(qiáng)產(chǎn)品的市場(chǎng)印象，能夠增進(jìn)與消費(fèi)者的互動(dòng)，更好的調(diào)動(dòng)起消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)關(guān)注的積極性與購(gòu)買欲。聯(lián)合造勢(shì)既可減少?gòu)V告投入，又能夠提高市民對(duì)活動(dòng)的關(guān)注度，是雙贏之舉。

二、活動(dòng)目的'

1、與消費(fèi)者零距離交流、擴(kuò)大各自產(chǎn)品的市場(chǎng)影響力。

2、以優(yōu)惠的措施，促進(jìn)各自產(chǎn)品的銷售。

三、活動(dòng)對(duì)象

1、活動(dòng)區(qū)域固定居民

2、觀光旅游人士

3、各自的目標(biāo)消費(fèi)群

四、活動(dòng)時(shí)間

4月28日——5月3日(可根據(jù)活動(dòng)效果、天氣另行調(diào)整時(shí)間)

五、活動(dòng)地點(diǎn)

以人口較為集中，有一定購(gòu)買力的區(qū)域作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。

六、活動(dòng)內(nèi)容

1、歌舞演出

2、有獎(jiǎng)問(wèn)答

3、發(fā)放宣傳單

4、樓盤(pán)/產(chǎn)品咨詢

七、促銷措施

(一)樓盤(pán)促銷

1、多層單位的特價(jià)房先到先得。

2、多層單位非特價(jià)房活動(dòng)期間購(gòu)買，除享受二千、三千的優(yōu)惠額度外，贈(zèng)送指定空調(diào)或冰箱一臺(tái);但是不再享受任何折扣優(yōu)惠。

3、活動(dòng)期間購(gòu)買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈(zèng)指定空調(diào)或冰箱一臺(tái);但是不再享受任何金額優(yōu)惠。

4、來(lái)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)中答者，可獲得禮品傘一支。

5、項(xiàng)目已購(gòu)老客戶在五一當(dāng)天可至售樓部現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為_(kāi)_x。

(二)家電促銷

1、當(dāng)天認(rèn)購(gòu)家電額外優(yōu)惠一定金額(未定)

2、現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問(wèn)答，獲贈(zèng)小禮品

八、活動(dòng)流程(每天上下午各一場(chǎng)、共兩場(chǎng)輪流演出)

1、9：00主持人開(kāi)場(chǎng)白

2、9：05節(jié)目

3、9：15樓盤(pán)項(xiàng)目/家電產(chǎn)品介紹

4、9：25節(jié)目

5、9：45有獎(jiǎng)問(wèn)答

6、10：00節(jié)目

7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢

九、現(xiàn)場(chǎng)布置

1、展板2塊，規(guī)格2.41.2，鐵架焊制可折疊收放

2、易拉寶一個(gè)3

3、音響一對(duì)含無(wú)線話筒

4、拱門(mén)1——2個(gè)(雙方各提供一個(gè))紅地毯

5、咨詢臺(tái)1-2張、椅子6張

6、宣傳折頁(yè)、資料袋若干

7、禮品傘200支

8、冰箱、空調(diào)若干臺(tái)(經(jīng)銷商提供)

9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排

10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)

十、廣告宣傳

1、活動(dòng)短信：5萬(wàn)條

2、電視流字1周

3、宣傳單頁(yè)(各自制作、發(fā)布)

4、戶外廣告牌(長(zhǎng)年效應(yīng))

十一、活動(dòng)費(fèi)用

1、活動(dòng)短信：5萬(wàn)條X元/條=X元(各出50%)

2、電視流字1周X元/天=X元(各出50%)

3、演員費(fèi)用：約X元/天·人X人5天=X元(經(jīng)銷商)

4、場(chǎng)地費(fèi)用：X元/天·地5天=X元(開(kāi)發(fā)商)

5、拱門(mén)審批：X元/天5天=X元(經(jīng)銷商)

6、綬帶：4條30元/條=X元(經(jīng)銷商)

7、地毯、臺(tái)布：約X元(開(kāi)發(fā)商)

8、展板：X元/個(gè)2個(gè)=X元(開(kāi)發(fā)商、含噴繪)

9、汽車租賃：250元5天=1250元(各出50%)

10、戶外廣告噴繪約X元(開(kāi)發(fā)商)

11、其他費(fèi)用共計(jì)X元

房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷策劃3

一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，價(jià)為4 000元/平方米。

3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷策劃4

第一部分 市場(chǎng)及政策研究

一、 08年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

二、 本案相關(guān)個(gè)案分析

三、 本案有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)摘要

第二部分 世貿(mào).江濱花園區(qū)位研究

一、 世貿(mào).江濱花園基本分析

二、 世貿(mào).江濱花園景觀分析

三、 世貿(mào).江濱花園交通分析

四、 世貿(mào).江濱花園周邊設(shè)施分析

第三部分 目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)者的定位分析

一、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)

二、 潛在的機(jī)會(huì)

三、 面臨的成功和風(fēng)險(xiǎn)因素分析

第四部分 營(yíng)銷策劃

一、 產(chǎn)品定位

二、 營(yíng)銷主題

三、 客戶培養(yǎng)

四、 廣告策略

五、 公關(guān)策略

六、 SP促銷

第五部分 營(yíng)銷執(zhí)行方案

一、 營(yíng)銷階段

二、 銷售計(jì)劃

三、 各階段具體業(yè)務(wù)表現(xiàn)

四、 廣告推廣方案

杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(一)08年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2008年因奧運(yùn)而一直讓人期盼，但從年初的雪災(zāi)到新疆的暴亂在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融風(fēng)暴，2008的中國(guó)大喜大悲，多災(zāi)多難，樓市也開(kāi)始急轉(zhuǎn)之下，成交量一路走低，價(jià)格震蕩下探，從拐點(diǎn)論、崩盤(pán)斷鏈到救市，樓市猶如過(guò)山車，讓眾多人心驚肉跳，相較之下，杭城樓市在2008年的總體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但仍然漸行漸冷，暗流涌動(dòng)，成交量一路下滑，成交價(jià)格在波動(dòng)了半年后，因萬(wàn)科的全線降價(jià)而隨之下調(diào)，臨近年關(guān)，樓市成交略有反彈，但存量巨大，盤(pán)點(diǎn)全年，僅個(gè)別質(zhì)優(yōu)樓盤(pán)銷售出眾，其余眾盤(pán)銷量平平，09年去化壓力陡增，市場(chǎng)形勢(shì)依舊不容樂(lè)觀。

1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)

08年下半年，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給杭州市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾和問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢(shì)嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

1-3季度，杭州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3321.11億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng)11.6%，快于全國(guó)、全省 1.7 和 1 個(gè)百分點(diǎn)，但增幅較上年同期有所減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)明顯。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值116.88億元、1697.39億元和1506.84億元，增長(zhǎng)1.1%、9.8%和14.5%，與上半年相比回落1、3.9和1.8個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率2.2%、50.6%和 47.2%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.5 ：51.1：45.4.

(1)三大需求合力減弱，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有所下降

投資需求增長(zhǎng)趨緩。1-3季度，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1221.77億元，較去年同期增長(zhǎng)20.1%，與上半年相比回落 4個(gè)百分點(diǎn)?？鄢顿Y價(jià)格上漲因素，1-3季度，實(shí)際分別增長(zhǎng)6.1%、7.5%，同比回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。

消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)平穩(wěn)。1-3季度，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1148.76億元，增長(zhǎng) 20.7%，增幅同比提高4個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.4%，實(shí)際增幅同比回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宿餐飲業(yè)增長(zhǎng)最快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生趨勢(shì)性變化，消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)散，吃、穿、用(日用品)類等生活必需品消費(fèi)增速較快，部分生活附屬商品銷售出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

對(duì)外貿(mào)易持續(xù)低迷，利用外資增速回落。受世界經(jīng)濟(jì)減速的影響，杭州市對(duì)外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年6月起始終在低位徘徊。1-3季，進(jìn)出口總額為373.69億美元，增長(zhǎng)14.9%，其中出口258.75億美元，增長(zhǎng)15.0%，低于全國(guó)(22.3%)、全省(24.3%)平均水平7.3和9.3個(gè)百分點(diǎn)，外貿(mào)出口依存度同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。1-3季，實(shí)際利用外資 26.84億美元，增長(zhǎng)29.3%，增幅同比回落19.1個(gè)百分點(diǎn)。

(2)財(cái)政收入增長(zhǎng)基本平穩(wěn)，信貸資金緊縮稍有松動(dòng)

財(cái)政收入總體保持增長(zhǎng)。1-3季度，杭州市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入744.59億元，增長(zhǎng)21.9%;地方財(cái)政收入375.54億元，增長(zhǎng)25.5%，同比分別回落1.8和1.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量密切相關(guān)的三大主體稅種增速減緩，一定程度上反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢(shì)，財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的滯后反映已逐步顯現(xiàn)。

信貸投放有所增加。07年，國(guó)家貨幣政策連續(xù)緊縮，金融機(jī)構(gòu)貸款增幅逐月回落，至08年6月底，貸款余額增幅回落到12.3%的近年來(lái)最低點(diǎn)，7月開(kāi)始出現(xiàn)回升。9月末，杭州市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為9555.01億元，增長(zhǎng)15.6%;本外幣存款余額11010.82億元，增長(zhǎng)19.8%，增幅同比回升1個(gè)百分點(diǎn)。

(3)消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，生產(chǎn)價(jià)格仍在高位

消費(fèi)價(jià)格漲勢(shì)明顯放緩。今年以來(lái)，受上年翹尾因素和新漲價(jià)因素的共同影響，CPI月度增幅在3月達(dá)到新高點(diǎn)7.4%。7月，在宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)、“翹尾”影響弱化以及主要食品價(jià)格漲勢(shì)減弱等因素共同作用下，CPI開(kāi)始回落。1-3季度，杭州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上漲6.4%，漲幅比1季、上半年分別低0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)(7.0%)0.6個(gè)百分點(diǎn)，與全省平均水平持平。其中9月上漲4.3%，漲幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)今年以來(lái)的新低。

生產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升。1-3季度，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格和工業(yè)品出廠價(jià)格分別比去年同期上漲13.0%和7.5%，同比分別上升8.9和4.1個(gè)百分點(diǎn)。兩大價(jià)格漲幅倒掛為5.5個(gè)百分點(diǎn)，同比擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。九大類原材料價(jià)格除紡織原料基本持平外，其余八大類均呈上漲趨勢(shì)，其中黑色金屬材料類產(chǎn)品和燃料、動(dòng)力類價(jià)格居漲幅前兩位。

(4)就業(yè)形勢(shì)較為穩(wěn)定，居民收入增長(zhǎng)農(nóng)村快于城鎮(zhèn)

就業(yè)形勢(shì)良好。9月末，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員154.61萬(wàn)人，比上年同期增加42.04萬(wàn)人;全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.01%，比上年同期下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，低于4%的年度計(jì)劃調(diào)控目標(biāo)。

城鄉(xiāng)居民收入保持增長(zhǎng)。1-3季，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18531元，增長(zhǎng)10.6%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)3.9%。工資性收入仍是城鎮(zhèn)居民收入的主要來(lái)源，但受到諸多方面的影響，增速放緩;1-3季，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 9653元，增長(zhǎng) 14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8%。名義和實(shí)際增幅分別快于城鎮(zhèn)居民4.3和4.1個(gè)百分點(diǎn)。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

2008年1-11月，除銷售面積與銷售額外，杭州商品房市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度的上漲。

1-11月，杭州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資489.96億元 ，比去年同期增長(zhǎng)27.16%,其中商品住宅投資額達(dá)368.3億元，同比增長(zhǎng)26.42%。

1-11月，商品房銷售額536.35億元，同比下降26.35%，其中商品住宅銷售額464.26億元，同比下跌29.07%。

商品房竣工面積同比上漲幅度放緩。1-11月份，杭州商品房竣工面積553.81萬(wàn)平方米，比2008年同期上升28.64%。其中商品住宅竣工面積為440.48萬(wàn)平方米，同比增加23.79%。

1-11月份，杭州商品房銷售面積608.99萬(wàn)平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅銷售面積為536.18萬(wàn)平方米，同比下降39.43%，銷售壓力嚴(yán)重。

商品房新開(kāi)工面積上升幅度放緩。1-11月，杭州商品房新開(kāi)工面積1025.16萬(wàn)平方米，同比增加30.31%，增速繼續(xù)放緩，其中商品住宅新開(kāi)工面積為737.95萬(wàn)平方米，同比增加27.84%

土地成交面積大幅縮水，價(jià)格微漲。2008年1-11月，杭州市主城區(qū)共出讓土地38宗，出讓面積104.07萬(wàn)平方米，其中純住宅用地15宗，平均樓面地價(jià)6232元/平方米，較去年同期上漲21.26%。

3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情

2008年的杭城樓市在平淡中開(kāi)場(chǎng)，受春節(jié)的影響，一季度的成交雖然平淡但還算平穩(wěn)，4月，預(yù)計(jì)的上揚(yáng)并沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛顯現(xiàn)，在被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的人居展上，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者相互試探，看客多買客少。6月，天氣開(kāi)始炎熱，傳統(tǒng)淡季已經(jīng)來(lái)臨，成交量也確實(shí)低迷，上半年雖然平淡的過(guò)去，但樓市的暗流已然涌動(dòng)，7月，部分開(kāi)發(fā)商提早開(kāi)戰(zhàn)，然而更多的人準(zhǔn)備在“金九銀十”大顯身手，但萬(wàn)科在9月初的7.5折大優(yōu)惠讓眾多人措手不及，一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，硝煙四起，有跟進(jìn)者，有抵制者，有觀望者，價(jià)格回落已然開(kāi)始，冬天來(lái)了，臨近年關(guān)，杭城樓市漸行漸冷。

(1)供給大幅增加，需求同步萎縮，供需矛盾突出，去化壓力巨大

1-11月，杭州主城區(qū)批準(zhǔn)上市商品房475.55萬(wàn)平方米，較去年同期上漲31.99%，其中住宅批準(zhǔn)上市面積為401.3萬(wàn)平方米，較去年同期上漲35.6%;商品房成交面積為245.31萬(wàn)平方米，較去年同期下降46.70%，其中住宅成交面積為184.77萬(wàn)平方米，較去年同期下降52.75%。

1-11月，杭州主城區(qū)供銷比達(dá)1.94，市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求嚴(yán)重縮水，截至11月30日，杭州主城區(qū)商品房可售面積達(dá)到401.71萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，其中七成以上為住宅，市場(chǎng)去化壓力巨大。

(2)價(jià)格起伏震蕩，下行趨勢(shì)明顯

1-11月，杭州主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格震蕩起伏，進(jìn)入三季度，價(jià)格回落趨勢(shì)較為明顯，但仍較去年同期小幅上揚(yáng)，繼續(xù)在高位運(yùn)行。11月，商品房成交均價(jià)為14348元/平方米，環(huán)比下跌4.47%，同比上漲6.42%;11月，住宅成交均價(jià)14804元/平方米，環(huán)比下跌4.0%，同比微漲0.3%。自萬(wàn)科9月7.5折大幅優(yōu)惠沖擊杭城樓市后，杭城住宅價(jià)格即開(kāi)始松動(dòng)，大部分已開(kāi)樓盤(pán)雖然不像萬(wàn)科那樣大張旗鼓，但增加附加值，給上門(mén)客戶優(yōu)惠、推出特價(jià)房等已屢見(jiàn)不鮮，相較之下，新盤(pán)的操作空間更大，10月、11月新開(kāi)的樓盤(pán)定價(jià)都做出了調(diào)整，普遍低于事前摸底預(yù)想的價(jià)格2000元/平方米左右。

(3)其他參考指標(biāo)顯示外圍環(huán)境依然吃緊

1-10月，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)人居可支配收入達(dá)到20418元，較去年同期增長(zhǎng)10.4%，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)收入比為仍高達(dá)16(已房屋面積100平方米計(jì)算)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)租金比接近400，市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀。

此外，按照《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012)》，未來(lái)五年內(nèi)杭州具備開(kāi)工條件的保障性住房建筑面積將達(dá)到714萬(wàn)平方米，10.79萬(wàn)套，其中經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約200萬(wàn)平方米，4.17萬(wàn)套;廉租住房建筑面積約90萬(wàn)平方米，約1.4萬(wàn)套;經(jīng)濟(jì)租賃房60萬(wàn)平方米，約1.2萬(wàn)套。僅在2008至2010年，杭州要開(kāi)工建設(shè)50萬(wàn)平方米的廉租住房，三年內(nèi)分別解決低保標(biāo)準(zhǔn)1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困難。 與之對(duì)應(yīng)，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房也采取了租售并舉的辦法，并擴(kuò)大了申請(qǐng)范圍，將“80后”納入進(jìn)來(lái)。

保障性住房的大量建設(shè)以及收益人范圍的擴(kuò)大，無(wú)疑有利于整個(gè)社會(huì)的安定繁榮，也是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的有力舉措，有利于房?jī)r(jià)的合理回歸，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成帶來(lái)較大沖擊，而是會(huì)起到較好的補(bǔ)充作用。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行

上半年還風(fēng)和日麗的杭城房產(chǎn)市場(chǎng)，在下半年急轉(zhuǎn)而下，讓很多企業(yè)措手不及，如何應(yīng)對(duì)突變的市場(chǎng)環(huán)境，各家企業(yè)也是八仙過(guò)海各顯神通。

(1)綠城房產(chǎn)生財(cái)有道

綠城房產(chǎn)作為浙江房企的龍頭老大，在全國(guó)也是排位前十的大型房企，2008年，綠城加大了在總部杭州的投資力度，先后拿下位于蔣村臨近的4幅地塊，總建筑面積近50萬(wàn)方的土地，尤其是在春節(jié)后杭州市的首次土地出讓上，經(jīng)過(guò)數(shù)次爭(zhēng)奪，一舉奪得蔣村的兩幅土地，樓面地價(jià)近11000元/平方米，除了感慨綠城房產(chǎn)的出手闊綽外，也讓迷霧中的杭城樓市吃了一劑定心丸。6月后，市場(chǎng)成交繼續(xù)低迷，土地市場(chǎng)的成交也頻現(xiàn)底價(jià)，此后，綠城又先后兩次拿下蔣村的土地，樓面底價(jià)分別為8260和7750元/平方米，這兩塊地中還有7萬(wàn)多方的商業(yè)用地，相較第一次的拿地成本大幅降低。4塊土地的獲得共花費(fèi)了綠城41.2億元的資金，而其中的近50%是由綠城的合作伙伴提供，這無(wú)疑是綠城實(shí)力和資本運(yùn)作的完美結(jié)合。

盡管08年的杭城樓市持續(xù)低迷，但綠城的產(chǎn)品銷售依舊可圈可點(diǎn)。玉蘭公寓的排隊(duì)搶購(gòu)讓人誤以為是07年的樓市重演，而其16000元/平方米的均價(jià)也較周邊高出近3000元/平方米左右，品牌號(hào)召力可見(jiàn)一斑。其后，盡管萬(wàn)科打折，讓樓市的銷售愈加迷茫，但綠城玉蘭公寓和蔚藍(lán)公寓的“加法”銷售，依然獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，銷量可喜。

(2)濱江集團(tuán)順勢(shì)而動(dòng)

和綠城房產(chǎn)相比，濱江集團(tuán)走了另一條路，作為本土的知名企業(yè)，濱江集團(tuán)成為08年上市的房產(chǎn)第二股，上市無(wú)疑極大的拓寬了企業(yè)的融資渠道。08年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，上市后的濱江集團(tuán)并沒(méi)有因?yàn)橘Y金的充裕而盲目擴(kuò)張，而是一如既往的用心打造產(chǎn)品，尋找合適的機(jī)會(huì)，隨著市場(chǎng)的低迷，杭州市出讓的住宅用地大多價(jià)值較高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅長(zhǎng)在風(fēng)險(xiǎn)中把握機(jī)遇，拿地獨(dú)到的濱江也延續(xù)了其一貫精準(zhǔn)低價(jià)的拿地策略，一口吃掉了重機(jī)廠地塊，總建筑面積近50萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)不足5000元/平方米，共花費(fèi)濱江集團(tuán)24.5億元，相較綠城集團(tuán)的蔣村地塊，地段位置更為優(yōu)越，同樣的住宅商業(yè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)較綠城低了許多，不可不佩服濱江集團(tuán)的拿地策略。

樓盤(pán)銷售層面，濱江集團(tuán)同樣不屬于綠城，金色藍(lán)庭、陽(yáng)光海岸同樣上演了杭城樓盤(pán)銷售的奇跡。但與綠城房產(chǎn)不同的是，由于項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，濱江集團(tuán)直接調(diào)低了開(kāi)盤(pán)價(jià)，憑借出眾的性價(jià)比獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，而其中陽(yáng)光海岸更是一舉就為濱江集團(tuán)回籠資金10余億。

為了更好的應(yīng)對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，10月16日，濱江集團(tuán)公布了發(fā)布公司債券發(fā)行方案，擬在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行本金總額不超過(guò)10億元人民幣的公司債券