在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)樓盤營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的樓盤營銷策劃必不可少，而且必須做到位，下面是小編為大家整理的精彩文案策劃內(nèi)容，希望大家能夠喜歡。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃1

一、活動主題：

1浪漫七夕，相邀美麗

2浪漫滿屋，幸福七夕

二、活動背景

每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因為此日活動的主要參與者是少女，而節(jié)日活動的內(nèi)容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日中浪漫色彩的一個節(jié)日，也是過去姑娘們最為重視的日子。

人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時的。脈脈情話。女孩們在這個充滿浪漫氣息的晚上，對著天空的朗朗明月，擺上時令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。

三、活動目的

1營造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對企業(yè)的認(rèn)同。

2真誠回饋客戶，同時挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠度。

3提升__地產(chǎn)的知名度，營造良好的企業(yè)形象。

4與東莞美容機(jī)構(gòu)合作，讓新老客戶享受浪漫的同時，體驗健康美麗。

四、活動亮點

1七夕佳節(jié)，節(jié)日購房大優(yōu)惠。

2搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍。

3與東莞美容機(jī)構(gòu)-伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)合作，為到場的講授美麗健康的秘訣。

4活動簽到時，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)提供的美容體驗券一張。

5現(xiàn)場好禮送不停，凡參與活動的每對情侶、夫妻，將獲得一張抽獎券，有機(jī)會抽取大獎。

6現(xiàn)場精彩互動小游戲，為現(xiàn)場情侶、夫妻提供一次愛的體驗，見證愛的默契。

7小提琴暖場，營造溫馨浪漫氛圍。

五、活動要素

活動時間：20__年8月23日

活動地點：__地產(chǎn)售樓部

邀約人數(shù)：100人左右

邀約對象：(情侶、夫妻)老客戶、潛在客戶、伊麗莎白VIP客戶等

活動形式：健康美麗養(yǎng)生座談會+現(xiàn)場互動+節(jié)日優(yōu)惠促銷

六、活動流程分解

簽到：

1、來賓簽到，贈送鮮花，領(lǐng)取資料2、走鵲橋，合影留念

亮點1：走鵲橋，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍

亮點2：小提琴暖場，用音樂渲染氣氛，增添節(jié)日元素茶水點心供應(yīng)

2、水吧提供足夠數(shù)額的茶水點心，包括奶茶、咖啡、蒸餾水、汽水、曲奇餅等

主持人開場白：

1、提前五分鐘、二分鐘提醒戶外的客人入場2、講解活動，包括活動主題、內(nèi)容等小提琴表演

2、小提琴表演，拉奏優(yōu)美、溫馨、扣人心弦的曲子，渲染氛圍第一輪抽獎

3、抽取三等獎，調(diào)動客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ)健康美麗座談會

4、有伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)講師主講，跟到場的來賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣

互動游戲：

1、心有靈犀大比拼互動游戲

2、肢體模仿秀

抽獎：

1、分一、二、三等獎，各項獎品待定

2、第一輪抽出三等獎，最后一輪抽獎同時抽取一等獎、二等獎

七、活動預(yù)算

八、活動評估

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃2

一、活動背景

“五一黃金周”歷來是各商家的一個重要銷售時節(jié)，特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性較大的家電產(chǎn)品，同時也是樓市的一個旺點。為把握五一銷售時機(jī)，建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實力較強(qiáng)的家電經(jīng)銷商共同開展五一促銷活動。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時尚資源，以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號召力、較強(qiáng)的現(xiàn)場煸動力促進(jìn)雙方產(chǎn)品的市場認(rèn)知度、促進(jìn)雙方產(chǎn)品的銷售。

同時活動較之于平面廣告更能夠加強(qiáng)產(chǎn)品的市場印象，能夠增進(jìn)與消費者的互動，更好的調(diào)動起消費者對樓盤關(guān)注的積極性與購買欲。聯(lián)合造勢既可減少廣告投入，又能夠提高市民對活動的關(guān)注度，是雙贏之舉。

二、活動目的'

1、與消費者零距離交流、擴(kuò)大各自產(chǎn)品的市場影響力。

2、以優(yōu)惠的措施，促進(jìn)各自產(chǎn)品的銷售。

三、活動對象

1、活動區(qū)域固定居民

2、觀光旅游人士

3、各自的目標(biāo)消費群

四、活動時間

4月28日——5月3日(可根據(jù)活動效果、天氣另行調(diào)整時間)

五、活動地點

以人口較為集中，有一定購買力的區(qū)域作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。

六、活動內(nèi)容

1、歌舞演出

2、有獎問答

3、發(fā)放宣傳單

4、樓盤/產(chǎn)品咨詢

七、促銷措施

(一)樓盤促銷

1、多層單位的特價房先到先得。

2、多層單位非特價房活動期間購買，除享受二千、三千的優(yōu)惠額度外，贈送指定空調(diào)或冰箱一臺;但是不再享受任何折扣優(yōu)惠。

3、活動期間購買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈指定空調(diào)或冰箱一臺;但是不再享受任何金額優(yōu)惠。

4、來活動現(xiàn)場中答者，可獲得禮品傘一支。

5、項目已購老客戶在五一當(dāng)天可至售樓部現(xiàn)場領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為__x。

(二)家電促銷

1、當(dāng)天認(rèn)購家電額外優(yōu)惠一定金額(未定)

2、現(xiàn)場有獎問答，獲贈小禮品

八、活動流程(每天上下午各一場、共兩場輪流演出)

1、9：00主持人開場白

2、9：05節(jié)目

3、9：15樓盤項目/家電產(chǎn)品介紹

4、9：25節(jié)目

5、9：45有獎問答

6、10：00節(jié)目

7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢

九、現(xiàn)場布置

1、展板2塊，規(guī)格2.41.2，鐵架焊制可折疊收放

2、易拉寶一個3

3、音響一對含無線話筒

4、拱門1——2個(雙方各提供一個)紅地毯

5、咨詢臺1-2張、椅子6張

6、宣傳折頁、資料袋若干

7、禮品傘200支

8、冰箱、空調(diào)若干臺(經(jīng)銷商提供)

9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排

10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)

十、廣告宣傳

1、活動短信：5萬條

2、電視流字1周

3、宣傳單頁(各自制作、發(fā)布)

4、戶外廣告牌(長年效應(yīng))

十一、活動費用

1、活動短信：5萬條X元/條=X元(各出50%)

2、電視流字1周X元/天=X元(各出50%)

3、演員費用：約X元/天·人X人5天=X元(經(jīng)銷商)

4、場地費用：X元/天·地5天=X元(開發(fā)商)

5、拱門審批：X元/天5天=X元(經(jīng)銷商)

6、綬帶：4條30元/條=X元(經(jīng)銷商)

7、地毯、臺布：約X元(開發(fā)商)

8、展板：X元/個2個=X元(開發(fā)商、含噴繪)

9、汽車租賃：250元5天=1250元(各出50%)

10、戶外廣告噴繪約X元(開發(fā)商)

11、其他費用共計X元

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃3

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

二、項目營銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營銷階段計劃

根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機(jī)及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。

(一)項目入市時機(jī)及姿態(tài)

1.入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，價為4 000元/平方米。

3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：“商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項目地處廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃4

第一部分 市場及政策研究

一、 08年杭州房地產(chǎn)市場分析

二、 本案相關(guān)個案分析

三、 本案有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)摘要

第二部分 世貿(mào).江濱花園區(qū)位研究

一、 世貿(mào).江濱花園基本分析

二、 世貿(mào).江濱花園景觀分析

三、 世貿(mào).江濱花園交通分析

四、 世貿(mào).江濱花園周邊設(shè)施分析

第三部分 目標(biāo)市場及目標(biāo)消費者的定位分析

一、 項目的優(yōu)劣勢

二、 潛在的機(jī)會

三、 面臨的成功和風(fēng)險因素分析

第四部分 營銷策劃

一、 產(chǎn)品定位

二、 營銷主題

三、 客戶培養(yǎng)

四、 廣告策略

五、 公關(guān)策略

六、 SP促銷

第五部分 營銷執(zhí)行方案

一、 營銷階段

二、 銷售計劃

三、 各階段具體業(yè)務(wù)表現(xiàn)

四、 廣告推廣方案

杭州市房地產(chǎn)市場分析

(一)08年杭州房地產(chǎn)市場分析

2008年因奧運而一直讓人期盼，但從年初的雪災(zāi)到新疆的暴亂在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融風(fēng)暴，2008的中國大喜大悲，多災(zāi)多難，樓市也開始急轉(zhuǎn)之下，成交量一路走低，價格震蕩下探，從拐點論、崩盤斷鏈到救市，樓市猶如過山車，讓眾多人心驚肉跳，相較之下，杭城樓市在2008年的總體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但仍然漸行漸冷，暗流涌動，成交量一路下滑，成交價格在波動了半年后，因萬科的全線降價而隨之下調(diào)，臨近年關(guān)，樓市成交略有反彈，但存量巨大，盤點全年，僅個別質(zhì)優(yōu)樓盤銷售出眾，其余眾盤銷量平平，09年去化壓力陡增，市場形勢依舊不容樂觀。

1. 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)

08年下半年，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給杭州市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對錯綜復(fù)雜的形勢，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運行的突出矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好，經(jīng)濟(jì)運行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢。

1-3季度，杭州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3321.11億元，按可比價計算同比增長11.6%，快于全國、全省 1.7 和 1 個百分點，但增幅較上年同期有所減少，經(jīng)濟(jì)增長放緩趨勢明顯。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值116.88億元、1697.39億元和1506.84億元，增長1.1%、9.8%和14.5%，與上半年相比回落1、3.9和1.8個百分點。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率2.2%、50.6%和 47.2%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.5 ：51.1：45.4.

(1)三大需求合力減弱，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)有所下降

投資需求增長趨緩。1-3季度，完成全社會固定資產(chǎn)投資 1221.77億元，較去年同期增長20.1%，與上半年相比回落 4個百分點?？鄢顿Y價格上漲因素，1-3季度，實際分別增長6.1%、7.5%，同比回落7.8個百分點。

消費品市場增長平穩(wěn)。1-3季度，實現(xiàn)社會消費品零售總額1148.76億元，增長 20.7%，增幅同比提高4個百分點，扣除價格因素實際增長12.4%，實際增幅同比回落1.7個百分點。其中，住宿餐飲業(yè)增長最快，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生趨勢性變化，消費熱點持續(xù)擴(kuò)散，吃、穿、用(日用品)類等生活必需品消費增速較快，部分生活附屬商品銷售出現(xiàn)下降趨勢。

對外貿(mào)易持續(xù)低迷，利用外資增速回落。受世界經(jīng)濟(jì)減速的影響，杭州市對外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年6月起始終在低位徘徊。1-3季，進(jìn)出口總額為373.69億美元，增長14.9%，其中出口258.75億美元，增長15.0%，低于全國(22.3%)、全省(24.3%)平均水平7.3和9.3個百分點，外貿(mào)出口依存度同比下降6.7個百分點。1-3季，實際利用外資 26.84億美元，增長29.3%，增幅同比回落19.1個百分點。

(2)財政收入增長基本平穩(wěn)，信貸資金緊縮稍有松動

財政收入總體保持增長。1-3季度，杭州市實現(xiàn)財政總收入744.59億元，增長21.9%;地方財政收入375.54億元，增長25.5%，同比分別回落1.8和1.6 個百分點。其中與經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量密切相關(guān)的三大主體稅種增速減緩，一定程度上反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢，財政對經(jīng)濟(jì)的滯后反映已逐步顯現(xiàn)。

信貸投放有所增加。07年，國家貨幣政策連續(xù)緊縮，金融機(jī)構(gòu)貸款增幅逐月回落，至08年6月底，貸款余額增幅回落到12.3%的近年來最低點，7月開始出現(xiàn)回升。9月末，杭州市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為9555.01億元，增長15.6%;本外幣存款余額11010.82億元，增長19.8%，增幅同比回升1個百分點。

(3)消費價格漲幅回落，生產(chǎn)價格仍在高位

消費價格漲勢明顯放緩。今年以來，受上年翹尾因素和新漲價因素的共同影響，CPI月度增幅在3月達(dá)到新高點7.4%。7月，在宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)、“翹尾”影響弱化以及主要食品價格漲勢減弱等因素共同作用下，CPI開始回落。1-3季度，杭州市居民消費價格總水平累計上漲6.4%，漲幅比1季、上半年分別低0.2和0.5個百分點，低于全國(7.0%)0.6個百分點，與全省平均水平持平。其中9月上漲4.3%，漲幅比上月縮小0.4個百分點，創(chuàng)今年以來的新低。

生產(chǎn)價格繼續(xù)攀升。1-3季度，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格和工業(yè)品出廠價格分別比去年同期上漲13.0%和7.5%，同比分別上升8.9和4.1個百分點。兩大價格漲幅倒掛為5.5個百分點，同比擴(kuò)大4.8個百分點。九大類原材料價格除紡織原料基本持平外，其余八大類均呈上漲趨勢，其中黑色金屬材料類產(chǎn)品和燃料、動力類價格居漲幅前兩位。

(4)就業(yè)形勢較為穩(wěn)定，居民收入增長農(nóng)村快于城鎮(zhèn)

就業(yè)形勢良好。9月末，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員154.61萬人，比上年同期增加42.04萬人;全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.01%，比上年同期下降0.12個百分點，低于4%的年度計劃調(diào)控目標(biāo)。

城鄉(xiāng)居民收入保持增長。1-3季，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18531元，增長10.6%，扣除價格因素實際增長3.9%。工資性收入仍是城鎮(zhèn)居民收入的主要來源，但受到諸多方面的影響，增速放緩;1-3季，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 9653元，增長 14.9%，扣除價格因素實際增長8%。名義和實際增幅分別快于城鎮(zhèn)居民4.3和4.1個百分點。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

2008年1-11月，除銷售面積與銷售額外，杭州商品房市場各項指標(biāo)均有不同程度的上漲。

1-11月，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資489.96億元 ，比去年同期增長27.16%,其中商品住宅投資額達(dá)368.3億元，同比增長26.42%。

1-11月，商品房銷售額536.35億元，同比下降26.35%，其中商品住宅銷售額464.26億元，同比下跌29.07%。

商品房竣工面積同比上漲幅度放緩。1-11月份，杭州商品房竣工面積553.81萬平方米，比2008年同期上升28.64%。其中商品住宅竣工面積為440.48萬平方米，同比增加23.79%。

1-11月份，杭州商品房銷售面積608.99萬平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅銷售面積為536.18萬平方米，同比下降39.43%，銷售壓力嚴(yán)重。

商品房新開工面積上升幅度放緩。1-11月，杭州商品房新開工面積1025.16萬平方米，同比增加30.31%，增速繼續(xù)放緩，其中商品住宅新開工面積為737.95萬平方米，同比增加27.84%

土地成交面積大幅縮水，價格微漲。2008年1-11月，杭州市主城區(qū)共出讓土地38宗，出讓面積104.07萬平方米，其中純住宅用地15宗，平均樓面地價6232元/平方米，較去年同期上漲21.26%。

3. 房地產(chǎn)市場行情

2008年的杭城樓市在平淡中開場，受春節(jié)的影響，一季度的成交雖然平淡但還算平穩(wěn)，4月，預(yù)計的上揚(yáng)并沒有出現(xiàn)，市場觀望氣氛顯現(xiàn)，在被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的人居展上，開發(fā)商和消費者相互試探，看客多買客少。6月，天氣開始炎熱，傳統(tǒng)淡季已經(jīng)來臨，成交量也確實低迷，上半年雖然平淡的過去，但樓市的暗流已然涌動，7月，部分開發(fā)商提早開戰(zhàn)，然而更多的人準(zhǔn)備在“金九銀十”大顯身手，但萬科在9月初的7.5折大優(yōu)惠讓眾多人措手不及，一時間眾說紛紜，硝煙四起，有跟進(jìn)者，有抵制者，有觀望者，價格回落已然開始，冬天來了，臨近年關(guān)，杭城樓市漸行漸冷。

(1)供給大幅增加，需求同步萎縮，供需矛盾突出，去化壓力巨大

1-11月，杭州主城區(qū)批準(zhǔn)上市商品房475.55萬平方米，較去年同期上漲31.99%，其中住宅批準(zhǔn)上市面積為401.3萬平方米，較去年同期上漲35.6%;商品房成交面積為245.31萬平方米，較去年同期下降46.70%，其中住宅成交面積為184.77萬平方米，較去年同期下降52.75%。

1-11月，杭州主城區(qū)供銷比達(dá)1.94，市場供應(yīng)充足，需求嚴(yán)重縮水，截至11月30日，杭州主城區(qū)商品房可售面積達(dá)到401.71萬平方米，創(chuàng)歷史新高，其中七成以上為住宅，市場去化壓力巨大。

(2)價格起伏震蕩，下行趨勢明顯

1-11月，杭州主城區(qū)商品房價格震蕩起伏，進(jìn)入三季度，價格回落趨勢較為明顯，但仍較去年同期小幅上揚(yáng)，繼續(xù)在高位運行。11月，商品房成交均價為14348元/平方米，環(huán)比下跌4.47%，同比上漲6.42%;11月，住宅成交均價14804元/平方米，環(huán)比下跌4.0%，同比微漲0.3%。自萬科9月7.5折大幅優(yōu)惠沖擊杭城樓市后，杭城住宅價格即開始松動，大部分已開樓盤雖然不像萬科那樣大張旗鼓，但增加附加值，給上門客戶優(yōu)惠、推出特價房等已屢見不鮮，相較之下，新盤的操作空間更大，10月、11月新開的樓盤定價都做出了調(diào)整，普遍低于事前摸底預(yù)想的價格2000元/平方米左右。

(3)其他參考指標(biāo)顯示外圍環(huán)境依然吃緊

1-10月，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)人居可支配收入達(dá)到20418元，較去年同期增長10.4%，與此同時，房價收入比為仍高達(dá)16(已房屋面積100平方米計算)，與此同時，房價租金比接近400，市場環(huán)境不容樂觀。

此外，按照《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012)》，未來五年內(nèi)杭州具備開工條件的保障性住房建筑面積將達(dá)到714萬平方米，10.79萬套，其中經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約200萬平方米，4.17萬套;廉租住房建筑面積約90萬平方米，約1.4萬套;經(jīng)濟(jì)租賃房60萬平方米，約1.2萬套。僅在2008至2010年，杭州要開工建設(shè)50萬平方米的廉租住房，三年內(nèi)分別解決低保標(biāo)準(zhǔn)1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困難。 與之對應(yīng)，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房也采取了租售并舉的辦法，并擴(kuò)大了申請范圍，將“80后”納入進(jìn)來。

保障性住房的大量建設(shè)以及收益人范圍的擴(kuò)大，無疑有利于整個社會的安定繁榮，也是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的有力舉措，有利于房價的合理回歸，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成帶來較大沖擊，而是會起到較好的補(bǔ)充作用。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)運行

上半年還風(fēng)和日麗的杭城房產(chǎn)市場，在下半年急轉(zhuǎn)而下，讓很多企業(yè)措手不及，如何應(yīng)對突變的市場環(huán)境，各家企業(yè)也是八仙過海各顯神通。

(1)綠城房產(chǎn)生財有道

綠城房產(chǎn)作為浙江房企的龍頭老大，在全國也是排位前十的大型房企，2008年，綠城加大了在總部杭州的投資力度，先后拿下位于蔣村臨近的4幅地塊，總建筑面積近50萬方的土地，尤其是在春節(jié)后杭州市的首次土地出讓上，經(jīng)過數(shù)次爭奪，一舉奪得蔣村的兩幅土地，樓面地價近11000元/平方米，除了感慨綠城房產(chǎn)的出手闊綽外，也讓迷霧中的杭城樓市吃了一劑定心丸。6月后，市場成交繼續(xù)低迷，土地市場的成交也頻現(xiàn)底價，此后，綠城又先后兩次拿下蔣村的土地，樓面底價分別為8260和7750元/平方米，這兩塊地中還有7萬多方的商業(yè)用地，相較第一次的拿地成本大幅降低。4塊土地的獲得共花費了綠城41.2億元的資金，而其中的近50%是由綠城的合作伙伴提供，這無疑是綠城實力和資本運作的完美結(jié)合。

盡管08年的杭城樓市持續(xù)低迷，但綠城的產(chǎn)品銷售依舊可圈可點。玉蘭公寓的排隊搶購讓人誤以為是07年的樓市重演，而其16000元/平方米的均價也較周邊高出近3000元/平方米左右，品牌號召力可見一斑。其后，盡管萬科打折，讓樓市的銷售愈加迷茫，但綠城玉蘭公寓和蔚藍(lán)公寓的“加法”銷售，依然獲得了市場認(rèn)可，銷量可喜。

(2)濱江集團(tuán)順勢而動

和綠城房產(chǎn)相比，濱江集團(tuán)走了另一條路，作為本土的知名企業(yè)，濱江集團(tuán)成為08年上市的房產(chǎn)第二股，上市無疑極大的拓寬了企業(yè)的融資渠道。08年房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，上市后的濱江集團(tuán)并沒有因為資金的充裕而盲目擴(kuò)張，而是一如既往的用心打造產(chǎn)品，尋找合適的機(jī)會，隨著市場的低迷，杭州市出讓的住宅用地大多價值較高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅長在風(fēng)險中把握機(jī)遇，拿地獨到的濱江也延續(xù)了其一貫精準(zhǔn)低價的拿地策略，一口吃掉了重機(jī)廠地塊，總建筑面積近50萬平方米，樓面地價不足5000元/平方米，共花費濱江集團(tuán)24.5億元，相較綠城集團(tuán)的蔣村地塊，地段位置更為優(yōu)越，同樣的住宅商業(yè)項目，樓面地價較綠城低了許多，不可不佩服濱江集團(tuán)的拿地策略。

樓盤銷售層面，濱江集團(tuán)同樣不屬于綠城，金色藍(lán)庭、陽光海岸同樣上演了杭城樓盤銷售的奇跡。但與綠城房產(chǎn)不同的是，由于項目首次開盤，濱江集團(tuán)直接調(diào)低了開盤價，憑借出眾的性價比獲得了市場的認(rèn)可，而其中陽光海岸更是一舉就為濱江集團(tuán)回籠資金10余億。

為了更好的應(yīng)對明年的房地產(chǎn)市場，10月16日，濱江集團(tuán)公布了發(fā)布公司債券發(fā)行方案，擬在中國境內(nèi)發(fā)行本金總額不超過10億元人民幣的公司債券